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全國房地產工作基本情況
瀏覽次數:10041998年以來,城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進,居民住房觀念發(fā)生重要轉變,居民住房消費有效啟動,住房商品化的新體制基本確立,房地產市場體系逐步建立,房地產投資持續(xù)快速增長,以住宅為主的房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè),對于改善居民居住條件、拉動經濟增長、擴大就業(yè)以及加快城市建設都發(fā)揮了重要作用。
第一,城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進,房地產市場體系逐步建立。目前,住房實物分配已經在全國范圍內停止,多數城市實施了住房分配貨幣化。公有住房改革穩(wěn)步推進,城鎮(zhèn)可售公房80%以上已經出售給了職工,居民私有住房的比例已經達到72.8%。新的住房供應體系初步建立,經濟適用住房建設取得重要進展,對城鎮(zhèn)廉租住房制度進行了積極探索。住房二級市場逐步開放,存量住房交易日趨活躍。房地產中介和物業(yè)管理迅速發(fā)展,服務內容不斷增加,房地產市場服務體系基本建立。個人住房公積金貸款快速增長,銀行房地產貸款結構有較大調整,住房金融作用不斷加強。
第二,居民住房消費持續(xù)擴大,住房水平不斷提高。過去5年,全國個人購買商品住房占商品住房銷售額的比重由54.5%提高到95.3%。2002年,個人購買新舊住房和建房支出總額約8000億元,其中,購買新建商品住宅交易額4500億元。居民住房支出已經成為房地產市場需求的主體,成為房地產業(yè)發(fā)展的根本動力。房地產業(yè)的發(fā)展有力地推動了城鎮(zhèn)住宅建設。過去5年,城鎮(zhèn)住宅建設累計竣工面積34億平方米,年均住宅竣工面積達到6.8億平方米,是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。2002年,城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到22.8平方米,比1997年提高5.2平方米。同時,住宅質量不斷提高,配套設施和居住環(huán)境得到改善。
第三,房地產開發(fā)投資快速增長,商品住房供求兩旺。過去5年,全國房地產開發(fā)投資年均增長19.5%。房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重由12.7%提高到17.9%。5年來,房地產開發(fā)投資增長直接和間接拉動GDP增長每年保持在2個百分點左右。房地產開發(fā)結構逐步改善,2002年,全國商品住房投資占房地產開發(fā)投資的比重達到83.3%。全國商品房供銷兩旺,1997-2002年,商品房竣工面積、銷售面積年均分別增長15.5%和22.6%。過去5年,全國房價穩(wěn)中有升,商品住房平均銷售價格年均上漲3.6%,低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度。
同時應當看到,當前我國房地產市場發(fā)展還不平衡,在房地產業(yè)快速發(fā)展過程中出現了一些值得關注的問題,部分地區(qū)房地產市場存在的問題還相當嚴重,主要表現在:
一是部分地區(qū)房地產結構性矛盾突出。一些地區(qū)住房與非住房、高檔住房與低價位住房結構不合理、比例不夠協調,部分房地產開發(fā)企業(yè)盲目上大戶型、高檔項目,超越用戶承受能力,銷售不暢,空置較高。一些地方中低價位商品住房供不應求,對經濟適用住房建設支持力度不夠、建設標準和購買對象把關不嚴。
二是一些地方房地產開發(fā)投資增幅過大;有的城市商品房價格上漲過快;有的城市搞“形象工程”、“政績工程”;有的地方盲目設立開發(fā)區(qū),圈占土地;有的城市制訂過高的房地產投資計劃,導致市場供過于求。
三是住房制度改革亟待深化。目前,我國住房市場化程度還不高,房地產市場機制還不完善,住房供應體系還不健全,房地產市場服務體系還不能適應居民住房消費的需要,不少家庭住房還較為困難,適合我國國情的住房保障制度亟待建立。
四是房地產市場運行、監(jiān)管和調控體系不完善。當前房地產開發(fā)企業(yè)數量多,但經濟實力和市場競爭能力不強。房地產開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范,虛假廣告、合同欺詐以及中介服務、物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為還沒有得到有效遏制。政府對房地產市場的調控和監(jiān)督有待進一步加強。
二、促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的主要措施
實現房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,有利于改善居民住房條件、拉動經濟增長、擴大社會就業(yè),對于全面建設小康社會、加快社會主義現代化建設具有重要意義。近日,國務院印發(fā)了《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,進一步明確了房地產市場發(fā)展的指導思想,提出了有關的政策措施。概括起來說,要努力做到以下“六個堅持”:
第一,堅持住房市場化的基本方向,不斷完善房地產市場體系。一要落實城鎮(zhèn)住房制度改革的各項政策,繼續(xù)加大公有住房改革力度,完善住房貨幣分配制度,提高職工住房支付能力,逐步實現多數家庭購買或租賃普通商品住房,進一步提高住房市場化程度。二要不斷改善居民消費環(huán)境,規(guī)范發(fā)展房地產金融,搞活住房二級市場和租賃市場,確立居民的住房消費主體地位,進一步擴大房地產市場規(guī)模。三要健全和完善房地產市場服務體系,規(guī)范發(fā)展中介服務、物業(yè)管理和住房裝飾裝修,建立統一的房地產市場體系,不斷完善市場機制,充分發(fā)揮市場的自我調節(jié)能力。
第二,堅持以需求為導向,調整供應結構。一要從各地實際出發(fā),認真分析市場需求,合理確定當地房地產開發(fā)供應總量和供給結構,并加強宏觀調控和政策引導以保證其實施,努力滿足不同收入居民家庭的住房需要。二要繼續(xù)加強住宅建設,重點發(fā)展適應居民承受能力的中低價位普通商品住房和經濟適用住房,采取措施支持普通商品住房建設,增加其在住房供應中的比例。三要控制高檔寫字樓、別墅、高檔公寓和大戶型項目建設。
第三,堅持面向百姓,加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。一要建立和完善廉租住房制度,合理確定各地的保障范圍和保障標準;以租賃住房補貼為主、實物配租和租金減免為輔,不斷完善保障方式;以財政預算資金為主,多渠道籌措資金,形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。二要加強經濟適用住房的建設和管理,加大政策支持力度,降低建設成本,嚴格控制在中小套型,科學設計戶型,保證建設質量,嚴格審定銷售價格;建立健全管理制度,保障符合條件的家庭能夠得到優(yōu)惠政策的好處;合理確定各地經濟適用住房供應對象的范圍和具體的收入線標準。三要進一步擴大住房公積金制度的覆蓋面,提高職工的自我保障能力。
第四,堅持以企業(yè)為主體,推進住宅產業(yè)現代化。一要創(chuàng)造各類房地產企業(yè)平等競爭的市場環(huán)境,鼓勵企業(yè)通過技術優(yōu)勢和市場公平競爭做大做強,形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團,提高產業(yè)的集中度。二要制定經濟、技術政策,建立推進機制,鼓勵和支持新材料、新技術、新設備、新工藝在住宅建設中的應用,鼓勵和推廣先進適用的建筑成套技術、產品和材料,努力提高住宅產業(yè)的科技含量和住房質量。住宅建設要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設和住宅內部功能設計,做好配套設施建設。
第五,堅持加強宏觀調控,改善對房地產市場的監(jiān)督管理。一要正確處理調控和發(fā)展的關系,增強調控意識。調控不是限制發(fā)展,而是因地制宜地解決市場發(fā)展中的問題,防止市場大起大落。二要明確調控目標,實現房地產市場供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定,使房地產供應總量、結構和價格與居民住房需求、支付能力相適應。三要完善調控手段,提高調控能力。制定房地產業(yè)發(fā)展和住宅建設規(guī)劃,嚴格城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃管理,嚴格土地規(guī)劃和計劃管理,發(fā)揮金融的調控作用,發(fā)揮房地產市場信息和預警預報體系對投資和消費的引導作用。四要加強房地產開發(fā)、經紀、評估、物業(yè)管理企業(yè)的資質管理和從業(yè)人員的職業(yè)資格管理,加強對房地產開發(fā)項目的管理和監(jiān)督檢查。要進一步加大房地產市場專項整治力度,堅決查處各種違法、違規(guī)和違紀行為。對房地產交易和管理中損害購房人利益的行為,對群眾反映強烈、社會危害嚴重的典型案例,依法予以嚴懲,保障公平競爭的市場環(huán)境。
第六,堅持在統一政策指導下因地制宜,分別決策。要根據我國房地產市場發(fā)展的普遍特點,加強國家統一政策指導,嚴肅房改紀律,不斷推進住房市場化,完善住房供應體系和市場服務體系,切實行使好政府職能。但房地產市場的地域性很強,各地區(qū)經濟發(fā)展水平、房地產市場發(fā)展階段、住房的市場化程度、居民的住房消費觀念和市場發(fā)展中存在的問題都有較大差異。因此,在國家統一政策指導下,必須因地制宜、分別決策。高檔和普通商品住房的劃分,經濟適用住房和廉租住房供應對象的收入線標準等一系列具體政策,由地方政府結合實際情況制定。市、縣人民政府要對本地區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展負責,省級人民政府要加強指導和監(jiān)督管理,國務院有關部門分工協作,加強對地方的指導和督查。
中華人民共和國建設部副部長 劉志峰
(2003年9月18日)