在7月14日召開(kāi)的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰結(jié)合新出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確提出，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有義務(wù)負(fù)擔(dān)其空置商品房的物業(yè)管理費(fèi)用”，這一新規(guī)定將被納入各省市即將出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則中。與此同時(shí)，建設(shè)部明確提出“并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理”，業(yè)主有權(quán)選擇物管方式。

　　實(shí)施細(xì)則規(guī)定繳納比例

　　在7月14日召開(kāi)的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)上，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰表示，將于今年9月1日起正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，雖然沒(méi)有明確提出建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任，但在物業(yè)銷售和財(cái)產(chǎn)權(quán)逐步轉(zhuǎn)移過(guò)程中，未銷售物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)仍然屬于建設(shè)單位。按照民事法律關(guān)系的基本原則，建設(shè)單位作為業(yè)主之一，應(yīng)承擔(dān)未銷售物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，具體承擔(dān)比例將由各地在制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則時(shí)自行規(guī)定。這樣做一方面有利于整體提高物業(yè)管理水平，另一方面也有助于控制全國(guó)現(xiàn)在增長(zhǎng)過(guò)快的商品房空置面積。

　　與此同時(shí)，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。

　　據(jù)此，今后業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況采取多種方式進(jìn)行物業(yè)管理，而選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一；此外，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況采用多種方式，比如自我管理，或?qū)⒈嵉软?xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)公司。

　　解釋體現(xiàn)責(zé)權(quán)利對(duì)等

　　在采訪中，無(wú)論物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)外人士還是業(yè)內(nèi)專家，都肯定了此次對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》解釋的進(jìn)步性。北京市物業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于慶新認(rèn)為，建設(shè)部的此次解釋，再次肯定了業(yè)主的權(quán)利，通過(guò)立法的形式進(jìn)一步保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)私有權(quán)。

　　據(jù)于慶新介紹，對(duì)開(kāi)發(fā)商要為空置房繳納物業(yè)管理費(fèi)，國(guó)家以前也有要求，但是一直沒(méi)有在立法層面上明確，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商繳納的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有明確。以北京市為例，絕大部分開(kāi)發(fā)商在為空置房繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)，不是打折繳納就是拒絕繳納，極大侵害了業(yè)主利益。

　　于慶新認(rèn)為，無(wú)論從法律層面還是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、公平性原則上講，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該為空置房繳納物業(yè)費(fèi)。從法律層面上看，權(quán)利和義務(wù)責(zé)任應(yīng)該對(duì)等，如果開(kāi)發(fā)商享有的權(quán)利是完全的，其相應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)也應(yīng)該是完全的。開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都是物業(yè)的所有者、使用者，沒(méi)有理由不繳納同樣的物業(yè)費(fèi)。

　　從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上看，物業(yè)管理費(fèi)是“已知定收”的財(cái)務(wù)核算原則，也就是說(shuō)物業(yè)費(fèi)是花多少收多少。如果開(kāi)發(fā)商在自己應(yīng)該承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)上打折，就侵害了其他業(yè)主的權(quán)利，從而影響到社區(qū)的品質(zhì)。

　　從公平性的原則上看，如果開(kāi)發(fā)商因?yàn)樽约簺](méi)有賣出去商品房，而在物業(yè)費(fèi)上打折的話，那么業(yè)主是不是也可以在度假、出差時(shí)，不繳物業(yè)費(fèi)呢？如果后者不成立，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該為空置房繳納全額物業(yè)費(fèi)。

　　政策出臺(tái)貴在落實(shí)

　　盡管建設(shè)部此次解釋是基于對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重，但是專家提醒，業(yè)主在充分行使自己的權(quán)利時(shí)，應(yīng)該認(rèn)清利弊。對(duì)業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理方式，于慶新做了分析：根據(jù)“私權(quán)至上”的原則，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理方式，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司管理物業(yè)，也有權(quán)選擇自己管理物業(yè)。

　　物業(yè)管理的出現(xiàn)是100多年前在城市發(fā)展過(guò)程中伴隨著集合式住宅的大量出現(xiàn)而出現(xiàn)的，以解決因?yàn)楦邩浅霈F(xiàn)而出現(xiàn)的社會(huì)矛盾。其表現(xiàn)在三方面：首先，業(yè)主只擁有“持份權(quán)”，而不是獨(dú)立管理權(quán)，公共設(shè)施被大量破壞；其次，公共群體缺乏公共守則，鄰里矛盾增加，社區(qū)生活品質(zhì)降低；第三，隨著社會(huì)的發(fā)展，住宅公共設(shè)備的科技含量越來(lái)越多，其維護(hù)要求提高，業(yè)主無(wú)法單獨(dú)承擔(dān)。物業(yè)公司的出現(xiàn)，以專業(yè)化的管理，在較好地解決上述三個(gè)問(wèn)題的同時(shí)，確保了城市居民的生活質(zhì)量，物業(yè)管理成為城市管理中最好的方式。

　　但再好的管理方式也不能超越“私權(quán)至上”，凌駕于業(yè)主對(duì)自我財(cái)產(chǎn)的管理之上。所以，此次明確了“業(yè)主有權(quán)選擇物管方式”，但是如果業(yè)主真的選擇了所有的事情都自己做，那么無(wú)疑又回到100年前的情形。而且，隨之會(huì)出現(xiàn)因?yàn)槿狈I(yè)性，導(dǎo)致管理水平下降；缺乏監(jiān)督機(jī)制，造成業(yè)委會(huì)成員腐敗等新問(wèn)題。

　　著名維權(quán)律師秦兵則認(rèn)為，如果沒(méi)有行動(dòng)作支撐的話，再多的講話也是沒(méi)用的?，F(xiàn)在物業(yè)管理種種問(wèn)題，其核心就在于業(yè)主委員會(huì)的成立，如果業(yè)主委員會(huì)無(wú)法成立，那么開(kāi)發(fā)商不繳納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主很難干涉。

摘自《新華網(wǎng)》