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《物業(yè)管理條例》眾望中出臺七大解讀
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  中華人民共和國國務院令(第379號)

  《物業(yè)管理條例》已經2003年5月28日國務院第9次常務會議通過,現予公布,自2003年9月1日起施行。

  總理 溫家寶

  二00三年六月八日

  新華網北京6月19日電 國務院總理溫家寶6月8日簽署第379號國務院令,公布《物業(yè)管理條例》。

  新華社19日受權全文播發(fā)這個條例。

  經國務院第9次常務會議通過的《物業(yè)管理條例》,共7章70條,包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護、法律責任、附則。

  條例自2003年9月1日起施行。

  解讀物業(yè)管理條例之一:“扯皮”難題將得以破解

  當住宅出現質量問題或住區(qū)環(huán)境問題時,由于建設和管理職責不清,一些開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相推諉,使問題難以解決。新頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定房地產開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段應聘請前期物業(yè)管理企業(yè),并明示雙方的權利和義務,令業(yè)主困惑的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題將得以破解。

  建設部總經濟師、住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾介紹,剛剛頒布的《物業(yè)管理條例》在前期物業(yè)管理上有很大突破。條例明確規(guī)定,前期物業(yè)管理是業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。條例要求住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);對于其他物業(yè)的建設單位,提倡按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

  條例還規(guī)定,建設單位應當在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明;建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

  為防止因物業(yè)開發(fā)建設的質量問題影響以后的物業(yè)管理,條例規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關資料。

  解讀二:公共建筑和公共設施用途不得隨意改變

  針對實際中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地,以及違法進行裝飾裝修等損害公共利益的行為,新頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定,公共建筑和公共設施用途不得隨意改變。

  條例規(guī)定,業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的用途;供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應該依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

  條例同時提出,業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。(

  解讀三:物業(yè)管理的服務內容須在合同中明示

  新頒布的《物業(yè)管理條例》進一步強化了合同的內容,規(guī)定服務內容、物業(yè)服務收費等都要在合同中明示。

  建設部住宅與房地產業(yè)司物業(yè)管理處王策說,物業(yè)服務合同是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主享有權利和履行義務的基本依據,物業(yè)管理企業(yè)應當按照合同約定提供服務,業(yè)主則有按照合同約定履行交納物業(yè)服務費用等義務。

  條例對物業(yè)服務合同的形式和基本內容作了明確規(guī)定:業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之后,業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行明確約定。

  條例還規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時,應當辦理物業(yè)驗收手續(xù),新舊物業(yè)管理企業(yè)之間要做好交接工作。并指出,物業(yè)管理企業(yè)應當做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。

  解讀四:住房共用部位維修資金要??顚S?/p>

  建設部總經濟師、住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾說:“物業(yè)保修期滿后共用部位和共用設施的維修和更新、改造應設專項資金,且??顚S??!?/p>

  這一問題在《物業(yè)管理條例》第五章中有明確規(guī)定:住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。同時強調:專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  謝家瑾介紹,在《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中,已有建立住房專項維修資金的規(guī)定,即“加強住房售后的維修管理,建立住房共用部位、設施和小區(qū)公共設施專項維修資金,并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度” 。4年多的實踐證明,建立專項維修資金,以保證物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護,是十分必要的。但是,目前也存在著專項維修資金的交納范圍和所有權不明確以及挪用專項維修資金的問題,所以,《物業(yè)管理條例》中對此有了明確規(guī)定。

  解讀五:個別業(yè)主“搭車消費”成泡影

  據建設部住宅與房地產業(yè)司高級工程師王玉平介紹,按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定,個別業(yè)主“搭車消費”、拖欠物業(yè)服務費用的行為,將受到業(yè)主委員會和法律的監(jiān)督。

  條例規(guī)定,違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。王玉平說,這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正?;顒樱卜蠗l例所遵循的維護全體業(yè)主合法權益的原則。

  記者了解到,物業(yè)服務收費困難常常使一些物業(yè)管理企業(yè)陷入舉步維艱、瀕臨倒閉的困境。在經濟發(fā)達城市上海,據向20家管理面積在5萬平方米以上的商品房小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)了解,正常收費達到80%以上的僅有2家,60%至80%之間的有10家,有4家的收費率不到30%。

  解讀六:2/3業(yè)主投票權即可“炒”掉物業(yè)管理公司

  針對以往有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益,甚至損害業(yè)主共同利益的情況,新頒布的《物業(yè)管理條例》進一步強化了業(yè)主的監(jiān)督權和管理權。條例規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過,即可選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

  條例明確,業(yè)主大會作出的決定,必須經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。有關制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),使用和續(xù)籌專項維修資金等重大事項,須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。

  為了規(guī)范業(yè)主大會的運作,條例規(guī)定:業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成,代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。同時,明確規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式:要求在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

  建設部住宅與房地產業(yè)司物業(yè)管理處處長王玉平介紹,業(yè)主的財產權利是物業(yè)管理的基礎,對業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財產權份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

  解讀七:物業(yè)管理公司巧立名目亂收費難了

  剛剛頒布的《物業(yè)管理條例》第四十一條明確規(guī)定,物業(yè)服務收費應區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制訂的物業(yè)服務收費辦法執(zhí)行。這樣,物業(yè)公司今后將難以巧立名目收取服務費用。

  建設部總經濟師、住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾介紹,考慮到普通住宅的物業(yè)服務費用涉及到廣大群眾的切身利益,目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善,物業(yè)管理作為一種商品,應遵循等價和有償原則,在國家必要的指導和規(guī)范下,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據服務內容和標準協(xié)商約定。條例同時規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用;物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收這些費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

  我國物業(yè)管理行業(yè)步入法制化、規(guī)范化發(fā)展新時期

  國務院新近頒布的《物業(yè)管理條例》,對物業(yè)管理業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護及法律責任作出明確、具體的規(guī)定。其中,對業(yè)主大會的運作給予規(guī)范,規(guī)定三分之二以上業(yè)主投票權表決通過即可選聘、解聘物業(yè)管理公司,進一步明確了業(yè)主大會的監(jiān)督管理職責。

  建設部總經濟師、住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾說,業(yè)主的權利義務不明確,業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約,只是目前物業(yè)管理中面臨的一個方面的問題。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化,物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展,管理覆蓋面不斷擴大。同時,作為一個新興行業(yè),物業(yè)管理也存在一系列問題。如物業(yè)管理企業(yè)存在服務不到位、收費與服務不相符等行為,損害業(yè)主的合法權益;物業(yè)開發(fā)建設遺留的質量問題,使物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任。物業(yè)管理因此出現的種種糾紛,已經成為一個社會熱點問題。

  謝家瑾說,剛剛頒布的《物業(yè)管理條例》是適應我國物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要而產生的,是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。它的頒布將從根本上解決物業(yè)管理法制建設滯后、相關主體之間的法律責任不清的問題,對規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,起到關鍵作用。條例的出臺,標志著我國物業(yè)管理行業(yè)從此進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。與《物業(yè)管理條例》配套的《住房專項維修資金管理辦法》《物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)則》《物業(yè)管理服務標準》以及《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》等示范文本,也將于年內正式推出。

來源于 新華社