《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于6月1日起施行。該《解釋》的一個(gè)突出的特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)對房屋買受人的保護(hù)，規(guī)定了大量經(jīng)買受人申請法院應(yīng)予支持的合同無效、解除或被撤銷的情形，因而對于減少商品房開發(fā)商侵犯買受人合法權(quán)益的現(xiàn)象具有積極意義。但是，由于《解釋》中確定了兩個(gè)合同效力的關(guān)聯(lián)性，即房屋買賣合同無效、解除或被撤銷均可導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同的解除，從而使得銀行的住房擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)大大增加。在大力發(fā)展個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的今天，這個(gè)問題不能不引起各商業(yè)銀行的關(guān)注。
　　一、《解釋》中關(guān)于商品房買賣合同與住房擔(dān)保貸款合同效力關(guān)聯(lián)性的規(guī)定
　　在《解釋》中，合同效力的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是貸款合同的效力狀態(tài)決定買賣合同的效力狀態(tài)。根據(jù)《解釋》第23條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人；二是買賣合同的效力狀態(tài)決定貸款合同的效力狀態(tài)。根據(jù)《解釋》第24條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
　　二、效力關(guān)聯(lián)性給銀行住房貸款安全所帶來的影響
　　房屋買賣合同與借款合同效力的關(guān)聯(lián)性對銀行住房擔(dān)保貸款所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下幾方面：
　　1、買受人根據(jù)《解釋》享有較大的解除買賣合同的權(quán)利，根據(jù)效力關(guān)聯(lián)性原則，其將同時(shí)行使銀行住房擔(dān)保貸款合同解除權(quán)，其與銀行簽訂的抵押合同也將隨之解除。由于此時(shí)銀行的貸款已經(jīng)發(fā)放，銀行原本享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)將淪為一般的返還請求權(quán)，貸款安全性因此大大降低。
　　2、根據(jù)《解釋》的規(guī)定，借款合同解除后，由出賣人負(fù)責(zé)向銀行返還購房貸款，這里存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：一是借款合同銀行是與買受人訂立的，與出賣人沒有直接的法律關(guān)系，要求其返還貸款缺少依據(jù)；第二，即使銀行的請求能夠得到法院的支持，如果開發(fā)商沒有還款能力，銀行的損失將難以避免。
　　3、銀行權(quán)益的行使在程序上存在困難。根據(jù)《解釋》第25條，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。根據(jù)《民事訴訟法》56條的規(guī)定，無獨(dú)立請求權(quán)的第三人可以主動申請參加訴訟也可以由法院通知參加訴訟；有獨(dú)立請求權(quán)的第三人只有主動申請才能參加訴訟。《解釋》將銀行列為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人，又沒有明確法院、出賣人或買受人任何一方的通知義務(wù)，由于銀行發(fā)放貸款的筆數(shù)眾多和信息不對稱，極有可能導(dǎo)致銀行沒有得到信息而錯過申請機(jī)會，導(dǎo)致無法作為第三人參與訴訟。
　　三、銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的措施建議
　　1、關(guān)注開發(fā)商的資信狀況和履行能力，減少買賣合同效力改變的可能性。從現(xiàn)在開始，銀行必須改變反正貸款有房屋抵押風(fēng)險(xiǎn)不大的錯誤觀念，選擇資信狀況和履行能力俱佳的開發(fā)商作為合作對象，從而最大限度地減少因開發(fā)商原因而造成買賣合同效力改變的情況發(fā)生。
　　2、完善向開發(fā)商的追償措施。銀行可以與接受信貸服務(wù)的開發(fā)商簽訂協(xié)議，約定擔(dān)保貸款發(fā)放到本銀行所開立的賬戶中，開發(fā)商承諾保持約定的余額作為風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并授權(quán)銀行在出現(xiàn)買賣合同被宣布無效或被撤銷時(shí)從賬上直接劃款。
　　3、關(guān)注商品房買賣的訴訟情況。銀行應(yīng)采取相應(yīng)的措施獲得相關(guān)訴訟信息的渠道，如與法院建立聯(lián)系制度，也可以在借款合同約定借款人的通知義務(wù)，以避免因錯過訴訟機(jī)會而擴(kuò)大損失。

摘自《金融時(shí)報(bào)》