6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《條例》）?！稐l例》的頒布，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。下面，我就物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和《條例》的立法過程、遵循原則及其幾個(gè)主要問題作一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。

　　一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

　　改革開放以來，深圳、青島、大連等地先后引入國(guó)外和香港的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)住宅區(qū)和其他物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，取得了較好的效果。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化、住房產(chǎn)權(quán)多元化格局的逐漸形成和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長(zhǎng)，物業(yè)管理體制在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推開。1994年以來，新建住宅小區(qū)基本實(shí)施了物業(yè)管理；近幾年，不少城市在整治改造的基礎(chǔ)上，將舊住宅小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。

　　在各級(jí)政府的高度重視和大力推動(dòng)下，物業(yè)管理行業(yè)得到快速發(fā)展。目前，物業(yè)管理領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理已形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務(wù)，成為和我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2002年底，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50％以上，深圳等城市已超過95％；物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。

　　物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，擴(kuò)大就業(yè)起到了積極的作用。

　　但是，作為一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了一系列問題。一是，業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確，物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任。二是，物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符、擅自決定本該由業(yè)主決定的事項(xiàng)等行為，損害業(yè)主的合法權(quán)益。三是，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約，有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害了業(yè)主的共同利益。四是，物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。為解決這些問題，制定一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，顯得越來越迫切。

　　二、《條例》的立法背景和起草過程

　　近幾年來，國(guó)家有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，如《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第33號(hào)）、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部建住房[1998]213號(hào)）、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號(hào)）、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建設(shè)部建住房[1999]261號(hào)）、《物業(yè)管理委托合同示范文本》（建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局建房[1997]263號(hào)）、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》（建設(shè)部建住房[1999]246號(hào)）等。與此同時(shí)，各地在物業(yè)管理立法方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南、陜西等20多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例，其它省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對(duì)于指導(dǎo)各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用，也為《條例》的起草提供了條件。

　　1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，通過收集國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料，開展立法調(diào)研，召開專家論證會(huì)和有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會(huì)、律師等有關(guān)人員參加的座談會(huì)，廣泛征求地方和相關(guān)部門的意見等方式，認(rèn)真研究分析物業(yè)管理立法面臨的形勢(shì)和立法應(yīng)當(dāng)解決的主要問題，于2001年3月形成《條例》（送審稿）。2002年3月，國(guó)務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計(jì)劃，并在送審稿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過反復(fù)論證、修改和完善，形成《條例》（草案）。2002年10月16日，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》（草案）公開向社會(huì)征求意見。這一彰顯民意，推動(dòng)民主立法，切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會(huì)上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見征求期間，國(guó)務(wù)院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看，社會(huì)各界對(duì)制定《條例》的必要性和《條例》（草案）的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺(tái)，使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上，我們配合國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)《條例》（草案）進(jìn)行了認(rèn)真修改。2003年5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過了《條例》（草案）。可以說，《條例》反映了社會(huì)法制意識(shí)的日益增強(qiáng)，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　三、《條例》遵循的立法原則

　　《條例》在堅(jiān)持立法法規(guī)定的立法原則和民法基本原則的前提下，還主要遵循了以下基本原則：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則。

　　在我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

　?。ǘ┚S護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

　　為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

　?。ㄈ┈F(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則。

　　《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留；對(duì)主管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。在考慮立法現(xiàn)實(shí)性的同時(shí)，《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢(shì)。

　　（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。

　　我國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡。《條例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　四、對(duì)《條例》中幾個(gè)主要問題的說明

　?。ㄒ唬╆P(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，業(yè)主通過組成業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的形式行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，存在著單個(gè)業(yè)主的權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系問題，單個(gè)業(yè)主行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)以尊重共同利益為前提。為了保證業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，《條例》專設(shè)一章，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了五個(gè)方面的規(guī)定：

　　一是，針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的十項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)，又明確了業(yè)主必須履行的六項(xiàng)義務(wù)。

　　二是，為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。同時(shí)，明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議形式和表決方式：要求在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金等重大事項(xiàng)，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

　　三是，根據(jù)各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，《條例》明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　四是，為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，《條例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　五是，明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系?！稐l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。

　?。ǘ╆P(guān)于前期物業(yè)管理

　　前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。為了保證建設(shè)單位聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的行為公開、透明，保護(hù)新入住的業(yè)主的利益，《條例》作了四個(gè)方面的規(guī)定：

　　一是，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對(duì)于其他物業(yè)的建設(shè)單位，國(guó)家提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　二是，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制定的業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　三是，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　四是，為了防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的問題影響以后的物業(yè)管理，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。

　?。ㄈ╆P(guān)于物業(yè)管理服務(wù)

　　提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，是物業(yè)管理的核心問題，《條例》對(duì)此作了六個(gè)方面的規(guī)定：

　　一是，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

　　二是，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的形式、內(nèi)容、責(zé)任作了明確規(guī)定。

　　三是，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　四是，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　五是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　六是，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　?。ㄋ模╆P(guān)于物業(yè)服務(wù)合同

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是建立在物業(yè)服務(wù)合同基礎(chǔ)上的民事法律關(guān)系，雙方是平等的民事主體，《條例》保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。鑒于物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用，《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)以書面形式訂立；合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、各自的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　物業(yè)管理是一種有償?shù)慕?jīng)營(yíng)性服務(wù)，其價(jià)格的形成應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)原則，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同協(xié)商確定。但考慮到目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善，需要國(guó)家對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行必要的指導(dǎo)和規(guī)范，因此，《條例》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　針對(duì)目前存在的個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，損害全體業(yè)主的利益，影響物業(yè)管理企業(yè)正常管理活動(dòng)的問題，《條例》規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　?。╆P(guān)于物業(yè)的使用與維護(hù)

　　針對(duì)實(shí)踐中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，違法進(jìn)行裝飾裝修，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的行為，《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個(gè)方面的規(guī)定：

　　一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。

　　二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

　　四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　?。ㄆ撸╆P(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金

　　《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度?！? 4年多的實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，以保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，是十分必要的。但是，目前也存在著專項(xiàng)維修資金的交納范圍和所有權(quán)不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金的問題。對(duì)此，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。同時(shí)，規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　?。ò耍╆P(guān)于法律責(zé)任

　　《條例》涉及到的違法行為有些是屬于違反行政管理秩序、損害公共利益的行為，但更多的是屬于民事違法行為。對(duì)前一類違法行為應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，對(duì)后一種違法行為，則應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)民事法律責(zé)任。為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則堅(jiān)持民事責(zé)任優(yōu)先的原則，以保護(hù)全體業(yè)主利益。比如：對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)違法將全部物業(yè)管理一并委托給他人，擅自改變物業(yè)管理用房用途，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等違法行為的非法收益，沒有采取簡(jiǎn)單的由國(guó)家沒收，而是規(guī)定將其用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；由此給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　五、《條例》的宣傳貫徹

　　目前，圍繞《條例》的宣傳貫徹，我們將抓好以下工作：

　　一是，認(rèn)真做好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳、培訓(xùn)工作，增強(qiáng)全社會(huì)的物業(yè)管理法制觀念。我部已下發(fā)了《關(guān)于宣傳、貫徹<物業(yè)管理?xiàng)l例>的通知》，對(duì)《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳和培訓(xùn)工作作出了明確部署。要通過深入學(xué)習(xí)和廣泛宣傳，使所有與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的組織和個(gè)人全面熟悉《條例》的基本內(nèi)容，準(zhǔn)確把握要點(diǎn)，自覺遵守《條例》。

　　二是，加快制定和完善《條例》配套法規(guī)和規(guī)范性文件，保證《條例》的順利實(shí)施。根據(jù)《條例》確立的基本制度，我部已經(jīng)制定了《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程指導(dǎo)意見》，下一步，我部還將會(huì)同或配合有關(guān)部門制定《住房維修資金管理辦法》、《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》，建立健全物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度，制訂《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》等示范文本；并于今年9月1日《條例》實(shí)施之前，完成《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的修訂工作，指導(dǎo)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

　　三是，指導(dǎo)各地制定當(dāng)?shù)氐呐涮追ㄒ?guī)和《條例》實(shí)施細(xì)則，將《條例》的各項(xiàng)規(guī)定落到實(shí)處。各地要對(duì)《條例》中授權(quán)地方制定具體辦法的內(nèi)容，盡快作出規(guī)定，并及時(shí)對(duì)過去有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件進(jìn)行清理和修訂，確保地方性規(guī)定與《條例》相一致。

　　物業(yè)管理行業(yè)是直接關(guān)系到老百姓日常工作和生活的新興行業(yè)，貫徹落實(shí)和宣傳好《條例》，是實(shí)現(xiàn)“三個(gè)代表”的直接體現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，離不開新聞界朋友們的支持和幫助，希望繼續(xù)得到大家的熱情支持。

　　謝謝大家！