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國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌:房地產(chǎn)市場要走出四大誤區(qū)
瀏覽次數(shù):1243●房價長期與短期走勢不能混淆
●價格漲跌讓市場規(guī)律發(fā)揮作用
●支柱產(chǎn)業(yè)也并非做得越大越好
●貸款購房消費需要把握好“度”
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長 夏斌
關(guān)于房地產(chǎn)市場的討論,是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域討論中問題最多、意見最不易統(tǒng)一的領(lǐng)域。需要澄清一些似是而非的觀點。
首先是討論房價問題要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。確實,如果看好中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長和再過20年經(jīng)濟(jì)總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景;如果看好中國經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步提高全球化水平過程中城市化進(jìn)程的加快,北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然,由于土地資源有限,從長期看,房價會呈上漲的趨勢。但是,也應(yīng)該看到,因為經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整的原因,因為目前房地產(chǎn)市場尚未成熟、政策尚需不斷完善的因素,因為人口老齡化、城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素,或是宏觀政策出現(xiàn)重大失誤后的調(diào)整因素等等。在某個歷史時期,房價未必一定是漲,也許是跌,或者漲的趨勢根本不是現(xiàn)在人們所預(yù)期的走勢。因此,投資房市特別是借錢進(jìn)行投資,也許就會遭到嚴(yán)重?fù)p失,甚至是傾家蕩產(chǎn)。
第二,關(guān)于民生與市場的問題。調(diào)控房市,首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權(quán),需要對一部分收入水平較低的家庭,以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下,才談得上對除廉租房性質(zhì)之外的一切住房,從宏觀經(jīng)濟(jì)變量間平衡的角度出發(fā)予以市場化調(diào)控。因此,基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點,基于國民福利水平的提高是個漸進(jìn)過程的特點,在調(diào)控中,只要是確保了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本平衡,即使面對居民改善性住房及其他房價的上升,輿論上的引導(dǎo)也要冷靜。同樣,在調(diào)控中,面對改善性住房及其他房價的下跌,也不必驚慌失措,應(yīng)盡量由市場規(guī)律發(fā)生作用。
第三,關(guān)于支柱產(chǎn)業(yè)與虛擬資產(chǎn)問題。毫無疑問,房地產(chǎn)業(yè)已是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管如此,我們也應(yīng)承認(rèn),當(dāng)前的中國,買房既可作為消費,又可作為投資,這也是一個現(xiàn)實。因此,基于宏觀調(diào)控的長期政策思考,其一,應(yīng)想盡辦法消除房市中虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的負(fù)面影響;其二,即使作為支柱產(chǎn)業(yè)也不是鼓勵其做得越大越好。因此,對一個支柱產(chǎn)業(yè)同樣應(yīng)在宏觀經(jīng)濟(jì)總量保持平衡的前提下,考慮其在增長與物價諸多平衡間的取舍問題。特別是在當(dāng)今流動性過多、存在資產(chǎn)價格上升壓力的情況下,且房市本身諸多制度還不完善、調(diào)控房市的政策尚處摸索階段時,更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。
第四,關(guān)于跨期消費與信用膨脹的問題。擴(kuò)大消費是當(dāng)今宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中的核心內(nèi)容。由此出發(fā),鼓勵居民利用金融功能進(jìn)行跨期消費是題中之義。但是,跨期消費應(yīng)該有個“度”。這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的平衡角度進(jìn)行思考。相對于房價的持續(xù)、快速上漲,如果居民可支配收入增長較慢,此時宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動較大而出現(xiàn)利率水平的頻繁調(diào)整,原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款,有可能出現(xiàn)貸款償付風(fēng)險,或者出現(xiàn)信用膨脹的宏觀風(fēng)險。
基于以上四點宏觀思考,有些調(diào)控政策在短期內(nèi)加以糾偏、調(diào)整有一定的難度,但從中長期看,必須毫不動搖予以明確堅持的原則是:對民生與市場問題,要有清晰的區(qū)別政策,不能含糊不清。在保民生的廉租房建設(shè)上,要把政策用足;必須長期運用稅收、金融等手段,減弱房地產(chǎn)市場中的虛擬資產(chǎn)市場因素;只要是涉及金融放大功能的,一定要堅持一定的監(jiān)管限制政策。對居民改善性住房和第二套住房,要堅持嚴(yán)格的首付按揭制度。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅持嚴(yán)格的自有資本金制度。
總之,只要解決好房市中的民生問題,并將房市按消費品市場進(jìn)行一定風(fēng)險度控制的制度約束,中國的房市自然會出現(xiàn)一個穩(wěn)定發(fā)展的走勢,政府的宏觀調(diào)控也不會因房市過度波動而帶來煩惱與被動。
(來源:《人民日報海外版》2009年9月18日 第05版)