從成交量激增到銷售均價(jià)抬升，繼而到開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置信心的恢復(fù)，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇似乎正在挺進(jìn)“實(shí)質(zhì)性”階段。伴隨著行業(yè)的最新變化，5月份以來(lái)，內(nèi)外資投行、主流券商研究機(jī)構(gòu)開(kāi)始集體“唱多”房地產(chǎn)。

　　在此背景下，A股和港股房地產(chǎn)板塊走出了一波凌厲的上攻態(tài)勢(shì)。從5月第一個(gè)交易日開(kāi)始至今，A股房地產(chǎn)（申萬(wàn)）指數(shù)累計(jì)升幅近20%，恒生地產(chǎn)建筑行業(yè)指數(shù)累計(jì)升幅超過(guò)25%，遠(yuǎn)高于同期大盤(pán)的漲幅。

　　十余份機(jī)構(gòu)研究報(bào)告認(rèn)為，“一線開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存化進(jìn)程已接近尾聲，短期內(nèi)突出的供需矛盾將助推房?jī)r(jià)上漲，而土地市場(chǎng)升溫和新開(kāi)工增加將明顯改善房地產(chǎn)投資，行業(yè)景氣度有望走出低谷?！?/P>

　　業(yè)內(nèi)專家指出，拋開(kāi)投行、機(jī)構(gòu)集體唱多的利益驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的階段性底部已經(jīng)確立。至于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能否持續(xù)，行業(yè)景氣能否重回上升通道？樂(lè)觀的看法正在占據(jù)“上風(fēng)”。開(kāi)發(fā)商雖然表態(tài)“謹(jǐn)慎”，但實(shí)際的行動(dòng)卻在印證復(fù)蘇的趨勢(shì)。

　　不過(guò)，房?jī)r(jià)和地產(chǎn)股股價(jià)大幅上漲也在加劇市場(chǎng)對(duì)于泡沫的擔(dān)憂。在通脹預(yù)期下，樓市投資性需求正在抬頭；而低利率在很大程度上透支了未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力。如果房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致自住消費(fèi)型需求退場(chǎng)，那么樓市復(fù)蘇會(huì)不會(huì)成為“空中樓閣”？

　　剛性需求是否會(huì)萎縮

　　5月以來(lái)，瑞銀、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村證券等國(guó)際大行紛紛發(fā)布研究報(bào)告，看好中國(guó)房地產(chǎn)。而他們立論的基礎(chǔ)，無(wú)一例外都是“剛性需求釋放帶來(lái)成交量強(qiáng)勁回升，并預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)”。野村最新報(bào)告便認(rèn)為，內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)期2010年成交量升至7.4億平方米的紀(jì)錄高位。

　　無(wú)獨(dú)有偶，中金、申萬(wàn)、國(guó)信等國(guó)內(nèi)投行和證券研究機(jī)構(gòu)也一致唱多房地產(chǎn)業(yè)。他們認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放，因此下年底見(jiàn)底回升較為確定。

　　但從重點(diǎn)城市最近的銷售數(shù)據(jù)看，樓市已開(kāi)始呈現(xiàn)“疲態(tài)”。北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%-20%。這被空方人士看成是累積的剛性需求逐步釋放殆盡的結(jié)果。

　　所謂的剛性需求，是否真的如機(jī)構(gòu)報(bào)告所預(yù)期的那樣，能持續(xù)釋放，并給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)復(fù)蘇的原動(dòng)力？

　　申銀萬(wàn)國(guó)江征雁也指出，我國(guó)房地產(chǎn)需求每年能保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來(lái)新增住房需求。一線城市常住人口近五年的復(fù)合增長(zhǎng)率，除廣州略低為1.3%外，其它三個(gè)城市都在2%以上。另外，政府推動(dòng)的拆遷帶來(lái)大量剛性需求，且在一線城市，而這部分需求有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。

　　從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開(kāi)發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過(guò)高導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

　　房?jī)r(jià)泡沫是否在膨脹

　　按照行業(yè)復(fù)蘇的邏輯，交易活躍必然帶來(lái)價(jià)格上漲。高盛預(yù)計(jì)，預(yù)期2011及2012年中國(guó)樓價(jià)將每年上升10%；摩根士丹利預(yù)料未來(lái)12個(gè)月，樓價(jià)升幅在5%-10%，尤其是一二線城市的房?jī)r(jià)升幅更大；野村證券的報(bào)告更為樂(lè)觀，預(yù)計(jì)今明兩年中國(guó)樓價(jià)有10%－15%的升幅。

　　“2008年的調(diào)整，主要城市房?jī)r(jià)下調(diào)有限。北京等一線城市與2007年的高點(diǎn)相比，房?jī)r(jià)也就降了20%左右?，F(xiàn)在又漲回去了?！币晃粡氖滦路看淼馁Y深經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者。他認(rèn)為，降息帶來(lái)的購(gòu)房成本下降，很大程度上已經(jīng)被地產(chǎn)商的提價(jià)所取代。

　　那么，在目前的價(jià)格水平上，開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提價(jià)，是否意味著房?jī)r(jià)泡沫正在越吹越大？而未來(lái)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)是否也在集聚？

　　摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶認(rèn)為，中國(guó)家庭收入增長(zhǎng)整體強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)這種增長(zhǎng)趨勢(shì)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)仍將保持不變。而相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力（房?jī)r(jià)相對(duì)于家庭收入）在2008年得到顯著改善。而抵押貸款利率大幅下降也在提升住房購(gòu)買(mǎi)力。目前第一套房抵押貸款的實(shí)際利率比2008年8月的水平低約250個(gè)基點(diǎn)，短時(shí)間內(nèi)降息幅度巨大。

　　中金公司白宏煒認(rèn)為，全國(guó)性地產(chǎn)泡沫并不明顯，對(duì)中國(guó)大部分中小城市來(lái)說(shuō)，價(jià)格水平并不是很高，而泡沫主要集中在主要的一二線城市。他預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)難以實(shí)現(xiàn)較為理想的調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)泡沫將維持。隨著流動(dòng)性的增強(qiáng)，主要城市房?jī)r(jià)泡沫可能進(jìn)一步加大。

　　但建設(shè)銀行一位信貸經(jīng)理向中國(guó)證券報(bào)記者透露他的擔(dān)憂，“四五年前，個(gè)人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年、20年；而現(xiàn)在，普遍是20年以上，30年的也不在少數(shù)。房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，很多剛性需求群體已無(wú)法通過(guò)延長(zhǎng)還款期限買(mǎi)得起房了?！?/P>

　　顯然，個(gè)人買(mǎi)房的“杠桿”已明顯放大，月供的壓力也已大幅增加。而且，目前是低利率環(huán)境。一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，屆時(shí)，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房?jī)r(jià)泡沫，很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策調(diào)整是否還很遠(yuǎn)

　　“去年11月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈，與政策刺激直接相關(guān)。在宏觀經(jīng)濟(jì)確定性步入上升通道之前，調(diào)整寬松政策的可能性很小。”投行人士認(rèn)為。但是，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強(qiáng)。而房?jī)r(jià)回歸歷史高位后的進(jìn)一步上漲，也可能引起監(jiān)管層的警惕。

　　在地產(chǎn)圈內(nèi)，對(duì)調(diào)控的擔(dān)憂已現(xiàn)端倪?！拔覀儞?dān)心，明年政府對(duì)房地產(chǎn)的刺激政策有變，信貸政策可能收緊，屆時(shí)市場(chǎng)將重回低迷?！笔组_(kāi)集團(tuán)一位投融資經(jīng)理坦言。

　　聯(lián)合證券魚(yú)晉華認(rèn)為，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)造成房?jī)r(jià)溫和上漲可以被市場(chǎng)接受，但在通脹預(yù)期下，更多投資性需求的釋放將推動(dòng)房?jī)r(jià)泡沫化，這也是政府所不愿看到的。而寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束，將終結(jié)樓市的“好日子”。

　　那么，政策調(diào)整的時(shí)間還有多遠(yuǎn)？

　　國(guó)信證券方焱認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速仍在低位徘徊，因此后市行業(yè)政策仍有望“偏暖”。申萬(wàn)最新報(bào)告也認(rèn)為，未來(lái)一兩個(gè)月仍將是政策的“真空期”，在決策層無(wú)法確定經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯回升趨勢(shì)之前，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，即將公布的5月份數(shù)據(jù)有望向好。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資環(huán)比均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，1-5月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)接近33%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額在9200億元左右，同比增長(zhǎng)約6.8%，比1-4月份提高近2個(gè)百分點(diǎn)。隨著開(kāi)發(fā)商信心的恢復(fù)，房地產(chǎn)投資增速有望進(jìn)一步提升。如果房?jī)r(jià)上升過(guò)快，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)將加大，其中抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等。

摘自：中國(guó)證券報(bào)